市中心板块 降还是不降 楼市降价版图最后的悬念

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从今年年初至今的这三个月，对于杭州楼市而言，绝对算得上“值得回味”。从年初市场的冰冻到之后的“遍地价格战”到目前的“持续价格战”，楼市降价版图从城市的外延一直向市中心蔓延，申花板块、滨江板块等价格体系均被重构，降价潮开始蔓延。

　　近日，每日商报记者针对目前杭州楼市的各大板块，对于已经降价的板块及目前尚未有动作的板块进行了梳理，从半山田园到市中心板块，支撑这些板块目前房价依旧坚挺的原因到底是什么？这些板块随后会不会有降价动作？这也许是降价版图中最后的悬念。
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　　市中心板块

　　　目前主要在售楼盘：

8 @4 t/ ^) Z: m- |1 s+ \　　　大家·武林府、绿城·兰园、昆仑公馆、新湖·武林国际公寓
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$ [' y* i8 ?; @, ^; O1 O" i　　周边板块价格战打得火热，而市中心板块却似乎没有大规模降价的迹象。目前板块内在售的项目包括大家·武林府、绿城·兰园、昆仑公馆、新湖·武林国际等。其中大家·武林府在2010年10月首次开盘，最近一次开盘是在2011年4月份，据透明售房网数据，目前可售房源共90余套，其中住宅80余套，在售精装修房源均价在50000元/平方米到60000元/平方米之间；绿城·兰园首次开盘在2011年4月，接着在6月第二次开盘，据透明售房网显示，目前绿城·兰园可售房源有160套左右，在售精装修房源均价在55000元/平方米左右；昆仑公馆首次开盘是在2010年1月，最近一次预售证显示的开盘时间为2010年12月，据透明售房网数据显示，目前可售房源有300余套，精装修房源均价在42000元/平方米左右；新湖·武林国际公寓于2011年11月开盘，当时武林国际也打出了“33000元/平方米”的起价，原本很多人都认为市中心板块也开始“沦陷”，但是武林国际毛坯房源的均价也达到了41000元/平方米。
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　　居住在城市中心相信是不少置业者共同的想法，完善的配套、便捷的交通、成熟的居住氛围，使得这个板块内的项目从来不缺少需求，就算是在限购限贷的调控下，来这里看房的客户还是很多。昆仑公馆的工作人员介绍说，现在这段时间每天来售楼部看房的客户有10余组，而绿城·兰园的销售顾问也表示最近每天来看房的人数还是有很多。但高额的总价，目标客户被限购限贷等原因，使得近期的成交量处于不理想状态。
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6 `8 p  n2 Z( `- X1 [2 k　　A观点：杭城核心区域，降价不大可能
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& j2 Q5 B' g) s: f$ M　　对于市中心板块价格是否会下降这个问题，业内人士都有自己的观点。有不少业内人士认为，市中心板块降价的可能性不大。首先，地段决定了价格。作为杭州市的中心区域，具有完善的各类商业和生活配套，交通便捷，这个板块一直都是杭州人置业的第一选择，需求还很强劲，土地的价值还在，甚至处于上升状态；其次，这些项目的产品质量也为不降价打下基础。市中心板块的项目，大都属于精装修且装修标准都较高；再次，据透明售房网数据显示，武林府、昆仑公馆、兰园等项目前期去化率基本都在四成左右，如果在此时降价，可能会对前期业主造成影响。另外，由于这几个项目房源大都为住宅，所面对的目标客户群大都受制于调控政策，所以现在降价也不会有太好的效果。

　　B观点：兰园、武林府酒店式公寓或成板块价格杀手

　　杭州楼市价格战愈加猛烈，也使得一些业内人士认为，价格战的硝烟必然会蔓延到市中心板块，毕竟这些项目也都有不小的销售压力。从去年至今，武林府5号的酒店式公寓(70年产权)迟迟没有公开对外开盘，而其定价也经历了一定的波折；另外绿城兰园的酒店式公寓也有可能低开，毕竟这两个项目的酒店式公寓之前都没有销售过。另外，目前市中心板块在售的这些项目总价都比较高，有不少都处于“卖不动”的状态，如果不降价，销售可能会成问题，再加上楼市降价对购房者冲击很大，不少人现在都选择观望，如果市中心楼盘在价格上有所调整，相信对于购房者而言，还是很具诱惑力的。
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　　钱江新城板块
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* P( ~" \8 s) w2 m$ e& B　　目前主要在售楼盘：

　　绿城·蓝色钱江、万银国际、东方君悦

　　杭州楼市的降价潮到目前为止并没有席卷到钱江新城板块，目前板块内在售楼盘有绿城·蓝色钱江、万银国际、东方君悦，这三个项目都有酒店式公寓，在“禁酒令”颁布之后，对它们而言也是一大利好。其中万银国际、东方君悦这两个项目所在的位置十分接近。绿城·蓝色钱江最早一次开盘是在2009年5月，最近一次是在2011年4月。据透明售房网显示，绿城·蓝色钱江目前可售住宅有60余套，酒店式公寓有100余套，而在售的精装住宅均价在65000元/平方米左右，精装酒店式公寓均价在38000元/平方米左右；以“精装修”设计为卖点的东方君悦，于去年9月份开盘，据透明售房网显示，目前可售房源有700多套，均价为41000元/平方米；而在去年10月份开盘的万银国际，目前均价在37000元/平方米到40000元/平方米之间，据透明售房网显示，目前在售房源有600余套。

9 c1 K" i/ {% Y' G( O7 |! ^; d　　在楼市降价潮到来后，越来越多的购房者将目光转向了钱江新城板块，来看房的客户也越来越多。据绿城·蓝色钱江售楼部的销售顾问介绍，最近绿城·蓝色钱江的销售还是很不错的，每天最少也有十几组客户前来咨询。而万银国际的工作人员也表示最近来看房的客户要比前期多了不少。从成交数据上看，万银国际和东方君悦的去化率并不是很高，而且虽然这段时间来看房的客户不少，但成交并不多，许多客户还是抱着观望态度。在杭州楼市价格战激烈的情况下，钱江新城板块的这几个项目又将作何选择？
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　　A观点：板块稀缺性极强，降价可能性不大

2 ~" t8 G% D6 L! M　　对于钱江新城板块向左还是向右这个问题，接受采访的不少专家都表示降价可能性不大。首先是这个板块的稀缺性极强：对于绿城·蓝色钱江而言，拥有最好的一线江景资源；而东方君悦和万银国际就在万象城门口，处于钱江新城核心位置。其次，这几个项目的产品本身都称得上是顶级的：绿城·蓝色钱江延续绿城建筑一贯的精致要求，并在服务细节上增加更多人性化的思考。而东方君悦则采用国际流行的“精装修”设计，万银国际的LOFT户型则给予客户更多的空间。再次，东方君悦和万银国际属于酒店式公寓，绿城·蓝色钱江也有不少酒店式公寓，没有限购限贷的障碍。另外，对于绿城·蓝色钱江来说，目前处于尾房销售的阶段，所剩房源并不是很多，并不需要通过降价来促销。

　　B观点：总价太高，存在降价可能

7 I( n4 U" G( w& T& Q　　当然，也有一些业内人士表示，钱江新城板块降价并不是没有可能。2月以来的价格战对购房者触动很大，开发商也通过降价取得了不错的成绩。对于钱江新城板块而言，交通、生活配套齐全，本身的居住条件十分完善，再加上这几个楼盘以精装修为主，对购房者的吸引力还是十分大的。但因为这几个楼盘的总价太高，造成了购房人群面太窄，所以导致了去化率不高，尤其是对于东方君悦和万银国际而言，销售成绩并不乐观，一旦开发商资金链出现问题，降价不可避免。
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) f! O! {6 V* p( T5 H西溪(蒋村新区)板块

　　目前主要在售楼盘：
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　　绿城·西溪诚园、万科·西溪蝶园、坤和·西溪里
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　　放眼主城区中心区域，西溪的蒋村新区因为有诚园、蝶园、西溪里等几个高端楼盘支撑，也一直维持着高端板块的形象。而从今年开始，虽然绕城之外的闲林、城里的申花等板块都有大幅降价的动作，但临近的蒋村新区板块却一直没有大幅调价的动作。板块里的一大高端楼盘便是绿城·西溪诚园，这个2009年首开的楼盘一直是“绿粉”追逐的一大热点，全精装楼盘，住宅价格高点达到38000元/平方米左右，商业性质的精装商务公馆均价26000元/平方米左右，前几天还有传闻称诚园将有降价动作，不过昨天诚园相关负责人否认了这一说法，有销售人员表示他们价格没有动，一二月也完成了销售任务，最近市场回暖，周末有四五十组客户来看房。根据透明售房网显示，目前诚园的可售房源超过1000套。
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　　蒋村新区的另一个高端楼盘便是万科·西溪蝶园，同样为全精装楼盘，从去年开始，西溪蝶园推出2期房源，价格高点也曾达到32000元/平方米左右，官方宣称目前在售价格为26000-29000元/平方米。据了解，今年要全面交付的西溪蝶园还剩下600多套可售房源，上个月还有几十套的销售成绩，暂时也没有调价的动作。

　　相比来说，与蝶园一街之隔的坤和·西溪里则还剩下最后两幢高层毛坯房源的存量，已经开盘但没去化的量也不多了。据透明售房网显示，西溪里目前的成交均价在22500元/平方米左右，目前在售的是一批180方的高层房源，近期去化了十多套，坤和方面表示，接下来会推最后两幢房源，目前在蓄客阶段。

　　从各个楼盘相关负责人对外的口径上来看，似乎都抱着“维持现状”、“挺着”的态度，但伴随着一些房企大佬带头降价、周边板块的降价风潮愈演愈烈，是否会波及蒋村新区板块，还是未知数。

　　A观点：老业主多、总价高，小幅调价没意义

3 k1 Y$ F* S: f3 j7 e# O　　关于西溪(蒋村新区)板块价格动向的判断，业内人士更多地倾向于对各个楼盘与开发商的分析，因为都是大牌房企，且楼盘也都以品质著称，大部分人认为，只要没有人带头降，整体降价的可能很小。“这些盘基本都已销售了大半，虽然有些盘存量不小，但与得罪老业主相比，得不偿失。而且，这些高端楼盘总价不低，如果不是大幅向下调价根本起不到‘以价换量’的效果，而大幅下调又太‘伤’，估计开发商们会达成默契，大家扛着。”有业内人士这样分析。而从这些楼盘春节后的去化看，虽然价格没有松动，但房源还是在逐步去化。对此，业内专家认为，这些楼盘的客户大多是地源客户，自住、改善意愿为主，相比价格，更关注品质与地段，所以开发商不调价也是对品质的一个承诺，想买的购房者还是会下单。
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　　B观点：牵一发动全身，看存量大户会不会降
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) m7 W4 ~: v, w　　对这个板块看跌的人也不少，从前两天诚园降价传言就可以看出一二。有这样的传言也可以理解，因为大家觉得诚园存量最大，而且还有一批价格相对低的商业公馆在售，具备降价的条件。如果绿城这个老大哥降价，那么周边楼盘也很可能跟进，那么整个板块沦陷也是非常快的事情。

　　新天地板块
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9 I/ k2 C- F& J/ @　　目前主要在售楼盘：

! N' v! H8 w  ]; P　　滨江·万家星城、中国铁建·国际城
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　　大桥西板块的荷塘月色、阅城，桥西板块的吉祥半岛、名城公馆，华丰板块的桦枫居等楼盘纷纷加入“降价阵营”，对于新天地板块而言，真的有“腹背受敌”的感觉。因为城北银泰的利好，新天地板块在售楼盘的均价曾一度达到25000元/平方米，而目前在售的万家星城、铁建·国际城，价格相对而言依旧坚挺。
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　　作为新天地板块的一个大盘，滨江·万家星城一期已经交付，目前在售三期房源，据透明售房网显示，目前万家星城仍有1000多套可售房源。而据滨江集团相关负责人称：“目前万家星城没有调价打算，近期前来看房的客户也比较多。”而铁建·国际城则在去年9月首次开盘，该项目在去年的两张预售证共有498套房源，目前去化仅32套。去年年底，坊间就有传言称国际城在以相对较低的内部价出售，而据透明售房网显示，该项目的成交均价在22000多元/平方米。对于新天地板块会不会降价的问题，记者采访了多位业内人士，他们从销售压力、板块价值等多方面分析，给出了以下不同的观点。

1 I8 I5 Q( ^" d9 ]! D　　A观点：价格动的可能性较小
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　　新天地板块目前仅有万家星城和铁建·国际城在售，从降价的可能性上分析，不少业内人士认为可能性不是很大。因为滨江集团可以说目前的推盘重心放在了城东新城板块的曙光之城项目上，而万家星城也已经卖到了三期房源，前期已有不少老业主了，降价的压力还是比较大的，再说滨江可以动的“棋子”比较多，所以万家星城后期价格变动的可能性很小；而铁建·国际城楼面价就已过万，去除商业部分，住宅的楼面地价大概在1.3万元/平方米，之前就有听说铁建推出内部特价房源，看起来开发商在降价问题上还有一层“遮羞布”，再者国际城的开发商为“中字头”企业，降不降价可能还得看总部的意见，所以这个板块的价格可以说目前还是比较安全的。
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: e  s6 t8 ^) [) q' R- {( R　　B观点：周边降价压力大，关键看国际城

　　桥西降了、华丰也降了，对于新天地板块而言，其实还是有降价的可能性的，这一观点也有不少业内人士认同。虽然相比桥西、华丰板块，新天地有了“银泰”这张王牌，但是目前这张牌还只是一个规划。目前而言，业内人士普遍认为万家星城降价的可能性比较小，主要还是因为滨江整个在走曙光之城项目，但是作为去年才开盘的铁建·国际城，其实销售压力是非常大的。去年开盘的房源去化并不好，而介于价格的关系，后期推盘又有一定的难度。拿国际城同比桥西板块的两个楼盘：名城公馆和吉祥半岛，这两个楼盘的楼面价也都在万元左右，而这两个项目目前的均价都已经破两万了，而且销售情况较好。所以说国际城成为板块价格杀手的可能性极大。

半山田园板块
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, J) f- t3 d( w; C" [  _4 _, Q　　目前主要在售楼盘：
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　　绿城西子·田园牧歌、朗诗·田园绿郡

, c0 |* c1 o+ o6 J　　作为杭州目前仅有的几个没有降价的板块之一，半山田园板块内目前在售的楼盘为田园牧歌和田园绿郡，这两个楼盘的地理位置十分接近，而推盘的节点上，绿城·田园牧歌最早一次开盘为2010年12月，最近一次预售证显示的开盘时间为今年的1月，据杭州透明售房网显示，田园牧歌目前可售房源有700余套，而在售的精装修房源均价为25000元/平方米、平层官邸则为35000元/平方米，而据田园牧歌相关负责人介绍：“目前田园牧歌在售商铺，住宅价格不会动”；而一向以“恒温、恒湿、恒氧”著称的朗诗·田园绿郡于去年12月首次开盘，成交均价为19000元/平方米，据透明售房网显示，该批房源(共63套)目前销售6套。

　　从成交数据上看，这两个项目的房源去化率均不是很高，而目前的价格相对也比较高，在楼市整体“价格战遍地”的当下，半山田园板块这两个项目该作何选择？
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　　A观点：降价可能性不大，选择田园板块多因“地缘”
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( f! j6 {' l2 U5 p　　在采访过程中，对于半山田园板块的这两个楼盘该选择怎样的销售策略中，业内人士也出现了不同的看法。不少业内人士认为：目前半山田园板块的房源大多还是出售给原本就在这一带居住的“原住民”，这些人对于这个地段有一定的钟情程度，而半山田园板块可以选择的楼盘又不多，所以价格反而成为了次要的因素。对于一个没有在杭州生活过或对板块没有偏好的购房者而言，田园板块的价格相对偏高，以去年这两个项目的在售均价来看，这样的价格在别的板块可以挑选的余地更大。所以从上面这两点上看，目前这个板块降价的可能性不是很大。
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　　B观点：销售压力大，降价存在可能

- L/ r3 ]- T3 _, w　　与正方相反的，一些业内人士对于“只要价格到位，就一定能带来销售成效”的话十分赞同，这个就是考虑“降价能有怎样的成效”的问题。对于半山田园板块而言，本身这个板块的宜居性还是比较好的，再加上田园板块目前在售的楼盘都是品牌开发商所开发，相对而言能有一定的保障。撇开会不会降价这一点，单从价格对于销售的影响力而言，不少业内人士认为田园板块的这两个项目，只要价格到位，购房者还是会认可的。
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　　剩下的就是“会不会降价”的问题，在这个问题上，不少业内人士也给出了一定的依据：第一，从目前这两个项目的销售情况而言，都不是很乐观；朗诗在杭州的项目除了田园绿郡还有美丽洲，因为美丽洲是排屋项目，所以绿郡动的可能性还是比较大的。第二，田园牧歌拿地价格大概9000多元，而田园绿郡在1万元左右，这样的地价其实还是有一定的下探空间的。